Hoogleraar woningmarkt: ‘Na deze crisis volgen prijsstijgingen, misschien zelfs een prijsexplosie’

Wat doet de coronacrisis met de huizenmarkt? Vermoedelijk niet veel, denkt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt. Het tekort aan woningen is veel te groot. De komst van een minister van Woningbouw en Openbare Ruimte met veel geld en veel verantwoordelijkheid is zeer wenselijk. 
Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. 'Dat een minister en twee Rijksbouwmeesters nog maar enkele jaren geleden riepen dat Nederland geen nieuwbouw meer nodig had, is ‘van een ongekende naïviteit’. ©Marcel van den Bergh

De woningmarkt trok net weer aan toen het echtpaar Boelhouwer in 2015 het koopcontract had getekend voor hun nog te bouwen vrijstaande woning in Benthuizen. De financiële crisis liep ten einde. De huizenprijzen schoten weer omhoog, ook in het dorp in Zuid-Holland, aan de rand van Zoetermeer. ‘Gewoon geluk’, zegt Peter Boelhouwer (61), hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft over die timing.

Zijn studies van de ontwikkeling van de huizenmarkt speelden geen rol bij de beslissing om te verhuizen, bezweert hij. Twee van hun drie kinderen waren het huis uit. Het was tijd voor wat anders dan dat grote rijtjeshuis aan de Benthuizerplas in Zoetermeer, even verderop. En laat duidelijk zijn, voegt hij daaraan toe: bij een goed moment om te kopen, hoort vaak ook een slecht moment om te verkopen. Ook de kopers van hun vorige woning hebben hun aankoop fors in waarde zien stijgen.

Moet ik nu wel een huis kopen? Ook in coronatijd is het een van de meest gestelde vragen aan Boelhouwer, in de media een van de bekendste duiders van de woningmarkt. Die status dankt hij aan een schier eindeloze serie publicaties, lezingen en nevenfuncties in de wetenschap, de corporatiewereld en het bedrijfsleven, maar ook aan de Monitor Koopwoningmarkt die hij bijhoudt met de TU Delft en tal van andere partijen.

Psst, vind je dit interessant?

Ontdek Topics nu 1 maand gratis en stel je eigen nieuwsoverzicht samen.

Lees 1 maand gratis

Al abonnee?

Log in en lees altijd gratis Topics.

‘Ik zeg altijd: je koopt een huis om in te wonen, niet om mee te speculeren. Koop verantwoord, als je kijkt naar je financiële situatie. En dan, wat kan je nou gebeuren? De rente is nog lager dan de inflatie, je krijgt een deel terug van de Belastingdienst en je gaat je lening ook nog aflossen.’

Dat klinkt tamelijk onbezorgd, maar dat is Boelhouwer allerminst. Wat hem het meeste pijn doet: de neergaande lijn van de woningbouwproductie. Dat een minister en twee Rijksbouwmeesters nog maar enkele jaren geleden riepen dat Nederland eigenlijk geen nieuwbouw meer nodig had, is ‘van een ongekende naïviteit’, zegt hij. Dat boerenland belangrijker is dan nieuwe woonwijken, is ‘eigenlijk te bizar voor woorden’. En dat de nieuwbouw maar niet op gang komt is ‘om volkomen gek van te worden!’

Wat gaat de coronacrisis doen met de huizenprijzen?

‘Het valt nu nog mee. De verkopen lopen nog gewoon door. Het algemene consumentenvertrouwen is fors gedaald, maar het vertrouwen in de woningmarkt veel minder. We hebben nog steeds een groot woningtekort natuurlijk. Door de economische onzekerheid zie je nu wel dat er maar tien of twintig kandidaat-kopers afkomen op een huis dat te koop staat, in plaats van honderd. Dat biedt mensen die echt een huis willen hebben dus iets meer perspectief.

‘Maar de coronacrisis zal natuurlijk effect hebben. Als de crisis over een half jaar is opgelost, zullen de prijzen niet dalen. Op korte termijn zal de vraag licht dalen. Het aanbod was al wat aan het dalen. Je hebt mensen die even wachten met kopen of verkopen. Normaal gesproken daalt het vertrouwen in de woningmarkt in crisistijden als eerste. Na ongeveer een half jaar zie je dan het aantal transacties dalen. En dan nog een tijdje later ook de prijzen.

‘Duurt de crisis nog veel langer, tot medio volgend jaar, dan zullen we vermoedelijk een lichte dip zien in het aantal verkopen en een afvlakking van de prijzen. Echte prijsdalingen zullen we pas zien als we in een langdurige economische recessie terechtkomen, met twee of drie jaar zware coronamaatregelen. Maar in alle scenario’s zal na afloop van de crisis weer sprake zijn van prijsstijgingen, misschien zelfs van een prijsexplosie.’

Een prijsexplosie?

‘Nederland heeft een gigantisch en ook nog eens snel groeiend tekort aan woningen. Nu is dat tekort nog 315 duizend woningen, over twee jaar zijn dat er 400 duizend. De groei van de bevolking is stelselmatig onderschat. Tien jaar geleden zouden we over veertig jaar 17,7 miljoen inwoners hebben. In de laatste prognose is dat 19,6 miljoen. Dat is bijna twee miljoen mensen meer! Daarbij zien we de huishoudens ook steeds kleiner worden. Een huishouden telt nu gemiddeld 2,1 mensen. Dat gaat richting 1,9 en misschien nog wel lager. Dat betekent dat je op termijn zo drie miljoen à vier miljoen extra huizen nodig hebt.’

Daar komt bij dat de nieuwbouw van woningen maar niet wil vlotten. Dat heeft maar voor een klein deel te maken met tegenslagen als de stikstof- en pfas-problematiek, aldus Boelhouwer. Veel belangrijker is het gebrek aan leiding in de bouwproductie. ‘Sinds we geen minister van Wonen en Ruimtelijke Ordening meer hebben, is het allemaal lokaal. Zelfs binnen gemeenten lopen de doelstellingen vaak ver uiteen. Het grondbedrijf wil een maximale opbrengst bij verkoop van de bouwgrond, de gemeenteraad wil meer sociale woningbouw, wat de prijs weer drukt. En ligt er na jaren soebatten eindelijk een plan, dan tekent de zittende bevolking wel bezwaar aan.’

Dan zijn er ook nog de provincies, die zich vooral druk maken om behoud van het open landschap, ziet hij. ‘Ze hameren op realiseren van woningen binnen de stadsgrenzen. Natuurlijk, dat moet je maximaal doen. Je ziet prachtige projecten in Amsterdam en Utrecht. Die worden alleen vaak wel heel erg duur. Ze leveren ook bij lange na niet genoeg woningen op. Bovendien wordt het ook nog eens heel krap straks in de steden, met veel meer inwoners per vierkante kilometer. Inclusief verbouwingen bouwden we afgelopen jaar niet meer dan 78 duizend huizen per jaar. Ondertussen groeit de bevolking gewoon door.’

Vanaf zijn oprit kan Boelhouwer Zoetermeer zien liggen, in zeker opzicht zijn droomstad. De stad werd begin jaren zestig door het Rijk aangewezen als groeikern. De nieuwe stad heeft bijna 125 duizend inwoners, veel groen, een apart en uitgebreid netwerk van fietspaden en is met de Randstad Rail aangesloten op de centra van Den Haag en Rotterdam. En dan is er ook nog eens het Bentwoud, een natuurgebied van ruim achthonderd hectare. Boelhouwer, ook voorzitter van het Architectuurpunt Zoetermeer, gaat er graag wandelen.

‘Dat waren vroeger uienakkers. Nu is het prachtige natuur, met bos en wetlands. Een enorme verrijking voor Zoetermeer. Dat is toch een voorbeeld voor heel Nederland? Tweederde van Nederland is landbouw, waar voor een groot deel voor de export wordt geproduceerd. Niet meer dan 7 procent is wonen. Moet dat nou? Kunnen we die landbouw niet naar 50 procent brengen? Dan kunnen we de natuurgronden verdubbelen en weer ruime, aantrekkelijke woonwijken gaan bouwen.

Wat is er nodig voor meer nieuwbouw?

‘Een minister van Woningbouw en Openbare Ruimte, met veel geld en veel verantwoordelijkheid. Lukt het niet in de lokale krachtverhoudingen, dan kan zo’n minister een duw geven. Iedereen vecht nu om dezelfde ruimte. We willen meer waterberging, meer natuur, meer circulaire extensieve landbouw, meer energieproductie door windmolens en zonnepanelen. Dat zijn nationale opgaven. Die kun je niet overlaten aan gekissebis van lokale partijen.’

Met een nationale aanpak kunnen we ook weer groter gaan denken, verzekert Boelhouwer. ‘Het verplaatsen van Schiphol naar een locatie op zee, bijvoorbeeld. Dan kun je tussen Amsterdam en Leiden nieuwe natuur en aantrekkelijke woongebieden aanleggen. Of projecten in het openbaar vervoer. Rond de grote steden, per metro of lightrail, maar ook tussen regio’s. We hoeven niet allemaal in de Randstad te wonen, maar zorg dan wel voor goede verbindingen.

‘Of neem de polder Rijnenburg bij Utrecht, een grote locatie voor woningbouw in een van de meest gewilde regio’s van Nederland. Daar zegt het Utrechtse college met D66 en GroenLinks nu doodleuk: daar gaan we een energielandschap bouwen. Waarom niet in Oost-Groningen? En kijk eens naar Alphen aan den Rijn. Daar wordt een plan tegengehouden voor wonen, natuur en waterberging, in een polder waar nu alleen nog raaigras staat. Wat is nu meer waard? Niet alleen het woningtekort wordt enorm onderschat, dat geldt ook voor het belang van goed en prettig wonen.’

Wat kunnen we doen op de korte termijn?

‘De grootste fout die we kunnen maken is nieuwbouwproductie laten inzakken. Dat hebben we laten gebeuren in de vorige crisis, met rampzalige gevolgen voor zowel de economie als de woningmarkt. Dus steun de bouw met een woningbouwfonds. Bouw slim, bijvoorbeeld voor senioren. Door een verhuizing naar een seniorenwoning komt vaak weer een eengezinswoning vrij. Stop met die kortingen op uitkeringen en pensioenen als je gaat samenwonen. Dat is een enorm obstakel om een woning op te geven. Schaf ook onmiddellijk de verhuurdersheffing af, die neoliberale belasting voor corporaties. Geef die corporaties meer financiële armslag om te bouwen, tegen de economische crisis in. En laat ze ook weer verhuren aan de middeninkomens.’

De woningmarkt is steeds meer een markt van insiders en outsiders, vindt Boelhouwer. ‘Heb je een eigen huis, dan zit je goed. Met die lage rente en de hypotheekrenteaftrek is wonen zelfs goedkoop geworden, ook al zijn de huizenprijzen hoog. Daardoor wordt er ook nog eens flink vermogen opgebouwd. Maar de millenniumgeneratie heeft geen toegang tot die markt. Het is mij een raadsel waarom ze wel demonstreren voor het klimaat, maar niet voor betaalbaar wonen. Je mag ook iets eisen voor jezelf, toch?’